¿Cómo afecta la entrada en vigor de la nueva regulación del alquiler a propietarios e inquilinos?

El pasado 6 de marzo entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La nueva norma recupera la mayoría de los cambios que fueron incluidos en el derogado Decreto-Ley 21/2018, que se aplicó durante el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019.

Las disposiciones previstas en el Real Decreto-Ley no se aplican con carácter retroactivo y afectan únicamente a los contratos de alquiler firmados desde su vigencia. Esto significa que los contratos formalizados antes del 6 de marzo quedarán regulados por los anteriores marcos normativos. Por tanto:

–    Los contratos formalizados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018, y entre el 23 de enero y el 5 de marzo de 2019, se regirán por la antigua normativa de 2013.
–    Los contratos formalizados durante el 19 de diciembre y el 23 de enero de 2019, quedarán sujetos a lo dispuesto en el Real Decreto prematuro aprobado entonces.

¿Cuáles son las medidas del nuevo Real Decreto Ley del alquiler?
 

Modificaciones en el desarrollo del contrato

Se amplía la duración del contrato alquiler

Uno de los cambios más importantes, incluido ya en el anterior Real Decreto “prematuro”, es la prórroga obligatoria que pasa de 3 a 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si el propietario es persona jurídica.

Esto significa que a la fecha de vencimiento del contrato se aplica dicha prórroga de forma automática hasta los 5 (o 7) años.

Igualmente, queda ampliada la prórroga tácita, es decir, que cuando ninguna de las partes manifieste su voluntad de resolver el contrato, éste seguirá vigente durante 3 años más. La no aplicación de tal prórroga legal requiere la previsión explícita en el contrato.
    
Mayor tiempo de preaviso para la resolución del contrato

Para ejercitar la facultad de resolver el contrato de alquiler, el arrendador debe comunicar esta voluntad con un período de antelación de 4 meses (alegando necesidad de destinar la vivienda a uso habitual de la misma, propio o de familiares de 1º grado) o con un período de antelación de 2 meses si tal facultad la ejercita el arrendatario.

Limitación de la fianza requerida a dos mensualidades

Se limita la cuantía de la fianza a un máximo de dos mensualidades de renta, que puede ser prestada a través de depósito o aval bancario, a excepción de contratos de larga duración.

Gastos de gestión a cargo del arrendador

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler corren a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.

Publicidad legal del contrato

A diferencia de la anterior regulación, ya no se requiere la publicidad del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que surjan los efectos jurídicos correspondientes frente a terceros.

Creación de un índice de precios del alquiler

Con previsión de poder ser aplicado en los próximos meses, se ha creado un sistema estatal de índices de precios del alquiler, y se recoge la posibilidad de crear sistemas de índices de referencia autonómicos. El objetivo de esta medida es poseer un marco de referencia que permita acceder a un mayor conocimiento del mercado y que sirva de apoyo a posibles medidas de política fiscal.

Limitación de la subida del IPC

Con la aplicación del nuevo RD, durante la vigencia del contrato la actualización de la renta pactada no puede superar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo. En todo caso, se requiere el pacto explícito del ejercicio de tal facultad del propietario. En caso de que no exista pacto en el contrato, el importe de la renta queda congelada durante toda la vigencia del mismo.

La comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler para uso turístico

De ahora en adelante, las comunidades de vecinos pueden prohibir el alquiler de pisos con destino a uso turístico. A tal efecto, se requiere una mayoría de 3/5 partes, sin necesidad de unanimidad en la toma de decisión.

El nuevo Real Decreto no será de aplicación en los contratos de arrendamiento de viviendas para uso turístico, los cuales vendrá regulados por su propia normativa sectorial.

Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos judiciales

El nuevo texto también contempla varias modificaciones que se incorporan en la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de arrendamientos para ofrecer mayor protección de los derechos de los arrendatarios. Entre otras modificaciones, destaca la obligación de informar a los servicios sociales desde los Juzgados y la prohibición del lanzamiento con fecha abierta.

Modificaciones en las obligaciones fiscales

Deducción del IBI y exención del ITP

Los alquileres de vivienda estable y permanente vuelven a estar exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por tanto, los arrendatarios ya no tendrán que abonar dicho impuesto.

Por otro lado, los ayuntamientos podrán fijar una bonificación del IBI del 95% para aquellas viviendas que se arrienden con una renta limitada por una norma jurídica.

Para más información, no dudes en contactar con nuestro Departamento Jurídico (info@cinc.es).

Cordialmente,

CINC Asesoría de Empresas