Principals novetats de la Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge
- 02 juny 2023
- Assessoria
La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l' habitatge, va entrar en vigor el 26 de maig de 2023, amb alguna excepció. Aquesta llei té per objecte regular, en l'àmbit de competències de l'Estat, les condicions bàsiques que garanteixen la igualtat en l'exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals relacionats amb l'habitatge i, en particular, el dret a accedir a un habitatge digne i adequat i al gaudi de la mateixa en condicions assequibles.
La llei també té per objecte reforçar la protecció de l'accés a informació en les operacions de compra i arrendament d'habitatge. Estableix, sense perjudici dels principis i requeriments continguts en la normativa autonòmica d'aplicació, la informació mínima que la persona interessada en la compra o arrendament d'un habitatge podrà requerir, abans de la formalització de l'operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, en format accessible i en suport durador, sobre les condicions de l'operació i de les característiques del referit habitatge i de l'edifici en el qual es troba. També podrà requerir informació sobre la detecció d'amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.
El propietari i, en el seu cas, la persona que intervingui en la intermediació en l'operació d'arrendament d'habitatge habitual situat en una zona de mercat residencial tensionat, haurà d'indicar tal circumstància i informar, amb anterioritat a la formalització de l'arrendament, i en tot cas en el document del contracte, de la quantia de l'última renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre atenent l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que resulti d'aplicació.
Als efectes del que s'estableix en aquesta llei, defineix el gran tenidor d'habitatge, com la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d'ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició podrà ser particularitzada en la declaració d'entorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de 5 o més immobles urbans d'ús residencial situats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma en la corresponent memòria justificativa.
També es modifica la Llei 29/1994 d'Arrendaments Urbans (LAU). Aquestes són les principals novetats en els contractes d'arrendament d'habitatge habitual celebrats a partir del 26 de maig de 2023:
1. En els contractes d'arrendament d'habitatge habitual celebrats a partir de l'entrada en vigor de la Llei 12/2023, en els quals finalitzi el període de pròrroga obligatòria (primers cinc anys del contracte), o el període de pròrroga tàcita (tres anys), podrà aplicar-se, prèvia sol·licitud de l'arrendatari:
- Una pròrroga extraordinària per un període màxim d'1 any. Requerirà l'acreditació per part de l'arrendatari d'una situació de vulnerabilitat social i econòmica i haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador quan aquest sigui un gran tenidor d'habitatge, tret que s'hagués subscrit entre les parts un nou contracte d'arrendament.
- Una pròrroga extraordinària per terminis anuals, per un període màxim de 3 anys en els contractes d'arrendament d'habitatge habitual, en els quals l'immoble es situï en una zona de mercat residencial tensionat. Haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador (independentment de la situació econòmica de l'arrendatari), tret que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts, s'hagi subscrit un nou contracte d'arrendament amb les limitacions en la renda que procedeixin, o en el cas que l'arrendador hagi comunicat la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
2. Les despeses de gestió inmobiliària i les de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador, sense distingir entre persona física o jurídica.
3. Es limita el preu de la renda dels nous contractes d'arrendament d'habitatge quan l'immoble està situat en una zona de mercat residencial tensionat.
En general, la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir de l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.
Únicament podrà incrementar-se, més enllà del que procedeixi de l'aplicació de la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10% sobre l'última renda que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, quan s'acrediti algun dels següents supòsits:
Quan l'habitatge hagués estat objecte d' una determinada actuació de rehabilitació, o de rehabilitació o millora que suposi un estalvi d'energia primària no renovable del 30%, o actuacions de millora de l'accessibilitat, que haguessin finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte.
Quan el contracte d'arrendament es signi per un període de 10 o més anys, o bé, s'estableixi un dret de pròrroga al qual pugui acollir-se voluntàriament l'arrendatari, que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de deu o més anys.
En els contractes d'arrendament d'habitatge en els quals l'arrendador sigui un gran tenidor d'habitatge, i sense perjudici de la limitació anterior (general), i en els quals l'immoble es situï en una zona de mercat residencial tensionat, la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d'índexs de preus de referència. Aquesta limitació s'aplicarà als contractes que es formalitzin el 26 de maig de 2023 i una vegada aprovat el sistema d'índexs de preus de referència.
Aquesta mateixa limitació s'aplicarà als contractes d'arrendament d'habitatge en els quals l'immoble es situï en una zona de mercat residencial tensionat i sobre el qual no hagués estat vigent cap contracte d'arrendament d'habitatge vigent en els últims 5 anys, sempre que així es reculli en la resolució del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, en haver-se justificat aquesta aplicació en la declaració de la zona de mercat residencial tensionat.
Es manté la limitació extraordinària de l'actualització anual de la renda dels contractes d'arrendament d'habitatge previst en l'article 46 del Reial decret llei 6/2022, del 2% en aquells contractes que hagin de revisar-se fins al 31 de desembre de 2023 i regula una nova limitació del 3% en determinats supòsits:
La persona arrendatària d'un contracte de lloguer d'habitatge subjecte a la LAU la renda de la qual hagi de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat de vigència dins del període comprès entre l'1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024, podrà negociar amb l'arrendador l'increment que s'aplicarà en aquesta actualització anual de la renda, amb subjecció a les següents condicions:
- En el cas que l'arrendador sigui un gran tenidor, l'increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts, sense que la variació anual de la renda pugui excedir del 3%. En absència d'aquest nou pacte entre les parts, l'increment de la renda quedarà subjecte a aquesta mateixa limitació.
- En el cas que l'arrendador no sigui un gran tenidor, l'increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts. En absència d'aquest nou pacte entre les parts, l'increment de la renda a aplicar no podrà ser superior al 3%.
Modifica el procediment de desnonament, el d'execució hipotecària i el de subhasta de béns en situacions de vulnerabilitat social i econòmica. S'estableixen els requisits per a acreditar aquesta situació i també la de ser o no gran tenidor d'habitatge. S'amplia el termini de suspensió dels llançaments, que queda establert en dos mesos si el demandant és una persona física i de quatre mesos si es tracta d'una persona jurídica.
En matèria de fiscalitat, modifica la regulació de l'IRPF per a estimular el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, modulant l'actual reducció del 60% en el rendiment net del lloguer d'habitatge. Els percentatges de reducció van des del 50% fins al 90% depenent del supòsit que es tracti. La modificació entrarà en vigor l'1 de gener de 2024.
També habilita als Ajuntaments perquè puguin exigir un recàrrec en l'IBI per a aquells immobles d'ús residencial que es trobin desocupats de forma continuada i sense causa justificada per un període superior a 2 anys, que podrà ser d'entre el 50% o 150% depenent del supòsit.
Si tens interès d'ampliar la informació, pots contactar amb CINC Assessoria:
933 030 060 (Barcelona)
972 940 940 (Girona)
972 505 100 (Figueres)
info@cinc.com
