Com afecta l’entrada en vigor de la nova regulació del lloguer a propietaris i llogaters

El passat 6 de març va entrar en vigor el Reial decret llei 7/2019 de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer. La nova norma recupera la majoria dels canvis que van ser inclosos en el derogat Decret-Llei 21/2018, que es va aplicar durant el 19 de desembre de 2018 i el 23 de gener de 2019.

Les disposicions que preveu el Reial decret llei no s'apliquen amb caràcter retroactiu i afecten únicament als contractes de lloguer signats des de la seva vigència. Això significa que els contractes formalitzats abans del 6 de març quedaran regulats pels anteriors marcs normatius.

Per tant:

– Els contractes formalitzats amb anterioritat al 19 de desembre de 2018, i entre el 23 de gener i el 5 de març de 2019, es regiran per l'antiga normativa de 2013.
– Els contractes formalitzats durant el 19 de desembre i el 23 de gener de 2019, queden subjectes al que disposa el Reial Decret prematur aprovat llavors.

Quines són les mesures del nou Reial Decret Llei del lloguer?

Modificacions en el desenvolupament del contracte

S'amplia la durada del contracte de lloguer

Un dels canvis més importants, inclòs ja en l'anterior Reial Decret "prematur", és la pròrroga obligatòria que passa de 3 a 5 anys si l'arrendador és persona física, o 7 anys si el propietari és persona jurídica.

Això vol dir que a la data de venciment del contracte s'aplica la pròrroga de forma automàtica fins als 5 (o 7) anys.

Igualment, queda ampliada la pròrroga tàcita, és a dir, que quan cap de les parts manifesti la seva voluntat de resoldre el contracte, aquest seguirà vigent durant 3 anys més. La no aplicació de tal pròrroga legal requereix la previsió explícita en el contracte.

Major temps de preavís per a la resolució del contracte

Per exercitar la facultat de resoldre el contracte de lloguer, l'arrendador ha de comunicar aquesta voluntat amb un període d'antelació de 4 mesos (al·legant necessitat de destinar l'habitatge a ús habitual de la mateixa, propi o de familiars de 1r grau) o amb un període d'antelació de 2 mesos si tal facultat l'exercita l'arrendatari.

Limitació de la fiança requerida a dues mensualitats

Es limita la quantia de la fiança a un màxim de dues mensualitats de renda, que pot ser prestada a través de dipòsit o aval bancari, a excepció de contractes de llarga durada.

Despeses de gestió a càrrec de l'arrendador

Les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte de lloguer són a càrrec de l'arrendador quan aquest sigui persona jurídica.

Publicitat legal del contracte

A diferència de l'anterior regulació, ja no es requereix la publicitat del contracte d'arrendament en el Registre de la Propietat perquè sorgeixin els efectes jurídics corresponents davant de tercers.

Creació d'un índex de preus del lloguer

Amb previsió de poder ser aplicat en els propers mesos, s'ha creat un sistema estatal d'índexs de preus del lloguer, i es recull la possibilitat de crear sistemes d'índexs de referència autonòmics. L'objectiu d'aquesta mesura és posseir un marc de referència que permeti accedir a un major coneixement del mercat i que serveixi de suport a possibles mesures de política fiscal.

Limitació de la pujada de l'IPC

Amb l'aplicació del nou RD, durant la vigència del contracte l'actualització de la renda pactada no pot superar la variació percentual de l'Índex de Preus al Consum. En tot cas, es requereix el pacte explícit de l'exercici d'aquesta facultat del propietari. En cas que no hi hagi pacte en el contracte, l'import de la renda queda congelada durant tota la vigència del mateix.

La comunitat de propietaris pot prohibir el lloguer per a ús turístic

D'ara en endavant, les comunitats de veïns poden prohibir el lloguer de pisos amb destinació a ús turístic. A aquest efecte, es requereix una majoria de 3/5 parts, sense necessitat d'unanimitat en la presa de decisió.

El nou Reial Decret no és aplicable en els contractes d'arrendament d'habitatges per a ús turístic, dels quals vindrà regulats per la seva pròpia normativa sectorial.

Canvis en la Llei d'Enjudiciament Civil en els procediments judicials

El nou text també preveu diverses modificacions que s'incorporen a la Llei d'enjudiciament civil en matèria d'arrendaments per oferir major protecció dels drets dels arrendataris. Entre altres modificacions, destaca l'obligació d'informar els serveis socials des dels jutjats i la prohibició del llançament amb data oberta.

Modificacions en les obligacions fiscals

Deducció de l'IBI i exempció de l'ITP

Els lloguers d'habitatge estable i permanent tornen a estar exempts de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). Per tant, els arrendataris ja no hauran d'abonar aquest impost.

D'altra banda, els ajuntaments podran fixar una bonificació de l'IBI del 95% per a aquells habitatges que s'arrendin amb una renda limitada per una norma jurídica.

Per a més informació, no dubtis a contactar amb el nostre Departament Jurídic (info@cinc.es).

Cordialment,

CINC Assessoria d'Empreses